Posible nulidad de la inclusión manuscrita en las hipotecas

Inclusión manuscrita como requisito bancario en la constitución de hipoteca

Posible nulidad de la inclusión manuscrita

Fue la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social la que en su artículo 6 disponia que:

1. En la contratación de préstamos hipotecarios a los que se refiere el apartado siguiente se exigirá que la escritura pública incluya, junto a la firma del cliente, una expresión manuscrita, en los términos que determine el Banco de España, por la que el prestatario manifieste que ha sido adecuadamente advertido de los posibles riesgos derivados del contrato.

2. Los contratos que requerirán la citada expresión manuscrita serán aquellos que se suscriban con un prestatario, persona física, en los que la hipoteca recaiga sobre una vivienda o cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o edificios construidos o por construir, en los que concurra alguna de las siguientes circunstancias:

a) Que se estipulen limitaciones a la variabilidad del tipo de interés, del tipo de las cláusulas suelo y techo, en los cuales el límite de variabilidad a la baja sea inferior al límite de variabilidad al alza;

b) Que lleven asociada la contratación de un instrumento de cobertura del riesgo de tipo de interés…

Ley de «protección» a los bancos

En primer lugar deciros que si alguno cree que esta ley trata de proteger al ciudadano, está muy  equivocado, pues el manuscrito lo que realmente trata es de proteger al banco, impidiendo que pueda alegarse desconocimiento de una cláusula.

 

Las clausulas que firmamos a traves de un manuscrito no son transparentes

En segundo lugar, son muchas las consultas que recibo sobre si son transparentes estas cláusulas que firmamos a traves de un manuscrito que has de copiar rigurosamente ajustándonos  a un  modelo oficial que nos da el Notario a instancias del Banco de España. Y la respuesta es NO, y no es la primera sentencia que pese al manuscrito ya ha anulado cláusulas suelo. Como ejemplo tenemos la sentencia de 9 de Mayo de 2013 que declaró nula la cláusula suelo, porque la negociación no había sido transparente, y ponia de manifiesto que la transparencia no se logra pese a que el Notario explique la hipoteca.

El motivo es simple, y es que a juicio del Tribunal Supremo, ello es insuficiente para que un ciudadano medio pueda tomar consciencia de lo que está haciendo

Sentencias contradictorias dictadas por el Tribunal Supremo

Ahora , la cosa parece que se complica, ya que el Tribunal Supremo acaba de dictar una sentencia el  11 de abril de 2018,  en donde considera que la inclusión de la expresión manuscrita contenida en numerosos préstamos y acuerdos novatorios del conocimiento de la cláusula suelo, supone un indicio de conocimiento por parte del consumidor de la existencia de  dicha cláusula mediante el que se entiende válidamente celebrado el acuerdo.

Desde luego que lo que esta claro es  que a raíz de esta Sentencia, son muchas las dudas que nos surgen, pues el Supremo con esta sentencia vlo que ha hecho, ni más ni menos es ir en contra de su propio criterio conforme el que declaraba la nulidad de los acuerdos de novación en sentencias como la de 16 de octubre de 2017, por lo que nos encontramos ante dos sentencias contradictorias del Tribunal Supremo.

Por este motivo, quedamos a la espera y con la esperanza de que el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) estudie el asunto y corrija lo dicho por el Tribunal Supremo, determinando que esos acuerdos de novación son igualmente nulos, acordando por tanto la responsabilidad del banco.

Se ha presentado una cuestión prejudicial ante el TJUE para que se pronuncie sobre la nulidad de este tipo de acuerdos. Así, el TJUE deberá resolver, ente otras, sobre las siguientes cuestiones:

  • Si la declaración de la nulidad de la cláusula suelo incluida en la obligación primitiva debe extenderse a los acuerdos posteriores de novación, pues según nuestro Código Civil no se puede convalidar aquello que es nulo.
  • Si la renuncia de acciones que contenían los acuerdos de novación debe declarase igualmente nula, ya que el banco no solo no informaba a qué se estaba renunciando, sino que tampoco devolvía las cantidades pagadas por aplicación de la cláusula suelo.
  • Si la nueva cláusula suelo cumple con el control de transparencia que fijó el Tribunal Supremo en su Sentencia de 9 de mayo de 2013, pues a la firma del acuerdo novatorio el banco sigue sin informar al consumidor de cómo funciona en realidad dicha cláusula en la economía del préstamo.

Aunque habrá que esperar para saber cuál es la postura del TJUE sobre la validez de los acuerdos de novación con cláusula de renuncia de acciones, no debemos olvidar que no sería la primera vez que el TJUE, en beneficio de los consumidores, rectifica una decisión del Supremo.

Si necesitas que te  asesoremos, de manera gratuita, antes de tomar cualquier decisión o firmar ningún acuerdo, buscando la mejor solución para tu caso concreto y sin  ningún tipo de coste o compromiso, puedes llamar al 609 87 50 31 o plantear tu consulta a través de nuestro formulario.

 

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