Desperfectos y gastos de la vivienda familiar tras un divorcio

Divorcio y vivienda familiar

Una de las cuestiones que más se plantean es quién tiene la obligación del pagar los gastos de la vivienda tras la ruptura, es decir, tras el divorcio o la separación, especialmente  cuando la vivienda ha sido adjudicada a uno de ellos y no se ha acordado nada al respecto.

Si en el convenio regulador de la separación o divorcio tramitado de mutuo acuerdo se pacta expresamente por ambos cónyuges la obligación de pago exclusivo por uno solo de ellos de algún gasto relacionado con la vivienda, dicho pacto es válido y exigible (artículo 1255 Código civil).

 

El pago de los gastos de la vivienda  en los divorcios contenciosos

Es claro que tras la ruptura se van a tener que seguir sufragando los gastos derivados de la vivienda, pero para determinar quien tiene la obligación del pago de los mismos, lo primero que se debe de tener claro es ante qué tipo de gastos nos encontramos.

En materia de vivienda, podemos determinar que existen gastos DERIVADOS DEL USO de la vivienda y los gastos INHERENTES A LA PROPIEDAD. 

Los primeros deberán ser abonados por el usuario de la vivienda, mientras que los segundos deberán  ser sufragados por el o los propietarios.

Gastos  ocasionados por el uso de la vivienda derivados del uso

Nuestros Tribunales se han ido pronunciando al respecto sobre los gastos derivados del uso de la vivienda y por lo tanto pagaderos por el usuario de la vivienda.

Gastos de suministros (luz, agua, gas, teléfono)

Los gastos derivados de estos suministros deben de ser satisfechos por el cónyuge o persona a cuyo favor queda atribuido el uso y disfrute de la vivienda familiar.

Cuotas de la Comunidad de propietarios

Respecto a las cuotas de la Comunidad de propietarios, el Tribunal Supremo en sentencia de 27 de junio de 2018 ha vuelto a recordar que dichos gastos son a cargo de los propietarios con independencia de quién tenga asignado el uso y disfrute de la vivienda.

Esto, implica que aunque el esposo, por ejemplo, no tuviera el uso de la vivienda, deberá contribuir al pago de la mitad de los gastos de comunidad si la vivienda perteneciera en propiedad a los dos cónyuges.

Esta sentencia destaca lo siguiente:

Hemos de partir de la distinción entre gastos que se derivan del uso del inmueble y gastos correspondientes a la propiedad del inmueble.

Respecto de los primeros (como son los referidos a servicios de luz, agua, …) lógicamente han de ser asumidos por el cónyuge usuario, si bien una parte proporcional habría de ser computada como gasto de los hijos a los efectos de la fijación de la pensión de alimentos.

 

Gastos inherentes a la propiedad. Obligación de pago por el propietario

 

En relación con los gastos derivados de la propiedad, como son los gastos de la comunidad y el IBI, que tienen carácter “proter rem”, corresponden al propietarioA falta de acuerdo o determinación en las medidas definitivas ha de considerarse que la deuda va unida a la propiedad del inmueble

En cuanto a los gastos de comunidad, esta Sala ha considerado en sentencia de 25 de mayo de 2005 que la contribución al pago de los gastos generales constituye una obligación impuesta no a los usuarios de un inmueble, sino a sus propietarios,…

Salvo previsión expresa en contrario en la sentencia que fija las medidas definitivas, los gastos de comunidad correspondientes a la vivienda familiar han de ser a cargo de la sociedad de gananciales cuando sea titular de la misma con independencia de a quien se haya atribuido el uso tras la ruptura matrimonial.” 

Si finalmente solo uno de los excónyuges es quien paga los gastos de comunidad puede reclamárselos al otro ex cónyuge o en la liquidación de los gananciales proceder a su inclusión como pasivo de la sociedad de gananciales.

Igualmente, los gastos extraordinarios o derramas que apruebe la Comunidad de propietarios son de cuenta de quien ostente la titularidad del inmueble. Lo deberá soportar el cónyuge titular aunque no se le hubiese atribuido el uso, o bien los dos cónyuges si a ambos les pertenece o es de la sociedad de gananciales. El motivo es que estos gastos se producen con independencia del uso de la vivienda y benefician a la propiedad.

Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)

El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) es un tributo municipal cuyo sujeto pasivo es la personas o personas que ostenten la titularidad del derecho. Sería un gasto a soportar por el propietario del inmueble.

Si uno de los copropietarios paga la totalidad del recibo de IBI puede ejercer una acción de repetición contra el otro ex cónyuge para reclamarle su parte.

El plazo de prescripción para dicha reclamación sería el general de las acciones personales, de CINCO AÑOS (antes eran 15 años), previsto en el artículo 1964 del Código Civil.

 

Reparaciones de la vivienda

Respecto a las reparaciones de la vivienda, también  debemos distinguir entre las reparaciones ordinarias o necesarias y las extraordinarias o mejoras.

 

Reparaciones ordinarias

 

Las reparaciones ordinarias o necesarias son aquellas que son consecuencia del desgaste natural por el uso y el transcurso del tiempo, cuyo objetivo es mantener el inmueble en condiciones óptimas de uso y habitabilidad. Estas obras son de cuenta de quien tenga atribuido el uso del inmueble.

Sin embargo, las obras o reparaciones extraordinarias o mejoras son aquellas  que repercuten más en la propiedad que en el propio uso, afectando y revalorizando la propiedad. Estas son de cuenta del titular o titulares de la vivienda, no del usuario de la misma.

Parece claro que las PEQUEÑAS REPARACIONES serán de cargo de quien hace uso del inmueble.

En muchas ocasiones, surge la duda de si nos encontramos ante una reparación necesaria o una extraordinaria. Para determinar si estamos ante una u otra, habrá que tener en cuenta el coste de la obra, la envergadura en cuanto al tiempo para llevarla a cabo, la revalorización del inmueble tras la obra, etc.

Seguro del hogar

Salvo que se acuerde lo contrario, la tendencia mayoritaria en que debe de ser satisfecho por el titular de la vivienda, ya que la finalidad del seguro del hogar es cubrir los daños que pueda sufrir la misma, tanto el continente (la vivienda en sí) como el contenido (ajuar), además de los daños que pueda sufrir un tercero en la misma.

Reclamación conforme a lo pactado o según establece la ley

Lo acordado respecto a la vivienda, ya sea por sentencia o por acuerdo, afecta únicamente a las partes no a terceros, por lo que la Comunidad de Propietarios, Ayuntamiento, compañía de seguros, etc pueden reclamar el pago conforme a lo pactado  o lo establecido legalmente.

 

Por otro lado, si una vez establecidos los acuerdos respecto a las obligaciones de pago referentes a la vivienda o su imposición por resolución judicial, si una de las partes incumple, la parte que haya pagado los gastos, podrá requerir a la parte que no lo ha pagado para que se lo abone.

En aquellos casos en los que la vivienda pertenezca a la sociedad de gananciales, por haber sido la misma disuelta pero no liquidada, será la sociedad de gananciales la acreedora frente a la  parte incumplidora, teniéndose en cuenta la  cantidad debida cuando llegue el momento de liquidar ésta.

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