El Tribunal Europeo avala que los consumidores reclamen la nulidad de los gastos hipotecarios

 

La banca española en el punto de mira de Europa

Cláusulas hipotecarias. Devolución dineraria por los bancos


Estoy convencida de que estamos dejando atrás un periodo y que las cosas pueden ser diferentes. Se pueden cambiar, siempre que exista la voluntad, también individual, de hacerlo. Para contribuír al cambio los abogados podemos poner mucho de nuestra parte cambiando pequeñas cosas que provocarán  un gran cambio pero esto ha de ir estrechamente unido a que la adquisición paulatina de una mayor cultura financiera. Una cultura financiera que debería extenderse por España como única vía y solución que acabe con los abusos de la banca.

A estas alturas del partido en el que nos encontramos, a nadie le extraña oír hablar de los abusos de la banca. El último capítulo viene de la mano del Tribunal de Justicia de la Unión Europea que ha apuntado, de nuevo, al Tribunal Supremo, dictando otra sentencia donde resuelve que las entidades bancarias tienen que devolver a los consumidores bancarios de préstamos hipotecarios, la totalidad de los gastos de constitución del préstamo hipotecario y además, retroactivamente, como consecuencia de la cláusula abusiva sobre el pago de los gastos de constitución hipotecaria inserta en los contratos.


El Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) ha fallado este mes de julio de 2020 sobre el pago de los gastos hipotecarios entre  los que destacan la comisión de apertura o las costas de estos litigios, que afecta a mas de ocho millones de consumidores, abriendo la puerta a que los consumidores puedan reclamar los gastos por abusivos.

El TJUE se ha pronunciado sobre el pago de los gastos hipotecarios:
  • Notario
  • Registrador
  • Gestoria
  • Tasación 
  • Impuestos
  • Comisión de apertura
  • Costas de estos litigios

Todas estas cuestiones fueron planteadas por los juzgados de Palma de Mallorca en un procedimiento contra CaixaBank y otro juzgado de Ceuta contra BBVA.

 

Cuando una cláusula hipotecaria sea nula, el banco tiene que devolver las cantidades abonadas indebidamente por el cliente

 


El Tribunal de Justicia ha declarado al respecto, que el derecho europeo se opone a que, en caso de nulidad de una cláusula contractual abusiva que impone al consumidor el pago de la totalidad de los gastos de constitución y cancelación de hipoteca, el juez nacional niegue al consumidor la devolución de las cantidades abonadas en virtud de esta cláusula, salvo que las disposiciones de Derecho nacional aplicables en defecto de esa cláusula impongan al consumidor el pago de la totalidad o de una parte de esos gastos.

Por otro, el TJUE recuerda que debe entenderse que las cláusulas contractuales incluidas en el concepto de «objeto principal del contrato» son las que regulan las prestaciones esenciales de ese contrato. En cambio, las cláusulas de carácter accesorio respecto de las que definen la esencia misma de la relación contractual no están incluidas en dicho concepto.

La comisión de apertura 

El hecho de que una comisión de apertura esté incluida en el coste total de un préstamo hipotecario no implica que sea una prestación esencial de este. En cualquier caso, un órgano jurisdiccional de un Estado miembro está obligado a controlar el carácter claro y comprensible de una cláusula contractual referida al objeto principal del contrato.

El pago de una comisión de apertura tiene que responder a servicios efectivamente prestados y gastos en los que haya incurrido la entidad bancaria 


Además, la corte, sostiene que, conforme al derecho europeo, una cláusula de un contrato de préstamo celebrado entre un consumidor y una entidad financiera que impone al consumidor el pago de una comisión de apertura puede causar en detrimento del consumidor, contrariamente a las exigencias de la buena fe, un desequilibrio importante entre los derechos y obligaciones de las partes que se derivan del contrato, cuando la entidad financiera no demuestre que esta comisión responde a servicios efectivamente prestados y gastos en los que haya incurrido, extremo que debe comprobar el juez nacional.

Insisto en que la sentencia subraya que, aunque este importe forme parte del total a pagar del préstamo, no se trata de una cláusula principal o esencial del acuerdo, sino accesoria. Así, como tal, un juez nacional puede estudiar su abusividad, con independencia de que España no haya transpuesto el artículo 4, apartado 2, de la Directiva, que precisamente regula la cuestión. 


Plazo de prescripción

 

Así mismo, el Tribunal de Justicia recuerda que la ley europea no se opone a que el ejercicio de la acción dirigida a hacer valer los efectos restitutorios de la declaración de la nulidad de una cláusula contractual abusiva quede sometido a un plazo de prescripción, siempre que ni el momento en que ese plazo comience a correr ni su duración imposibiliten en la práctica o dificulten excesivamente el ejercicio del derecho del consumidor a solicitar esa restitución.
La jurisprudencia nacional estableció en este punto un plazo de cinco años (que toma del Código Civil). El Supremo concluyó que dicho término empezaba a correr a partir de la celebración del contrato que contiene esta cláusula. Sin embargo, el Tribunal de Justicia puntualiza ahora que ese plazo puede dificultar excesivamente el ejercicio de los derechos que la Directiva confiere al consumidor, ya que no son conscientes de que están firmando algo que resulta abusivo, y sin embargo el contador empieza a correr desde que plasman su firma. El juez nacional, por tanto, debe estudiar la cuestión y decidir si existe un desequilibrio entre las partes en este punto.  

 

El consumidor no tiene que cargar  con una parte de las costas procesales

En quinto lugar, y por último, el Tribunal de Justicia declara la directiva europea y el principio de efectividad se oponen a un régimen que permite que el consumidor cargue con una parte de las costas procesales en función del importe de las cantidades indebidamente pagadas que le son restituidas a raíz de la declaración de la nulidad de una cláusula contractual por tener carácter abusivo, dado que ese régimen crea un obstáculo significativo que puede disuadir a los consumidores de ejercer el derecho, conferido por la directiva, a un control judicial efectivo del carácter potencialmente abusivo de cláusulas contractuales. 

 

Así, el tribunal de Luxemburgo reconoce al consumidor el derecho de acudir a un juez para que se declare el carácter abusivo de una cláusula contractual y para que esta se deje sin aplicar: «En consecuencia, condicionar el resultado de la distribución de las costas de un procedimiento de esa índole únicamente a las cantidades indebidamente pagadas y cuya restitución se ordena puede disuadir al consumidor de ejercer ese derecho debido a los costes que implica una acción judicial». 

Una de las claves por las que se preguntaba al TJUE son los gastos hipotecarios. Después de que el Tribunal Supremo declarase nula, por abusiva, la cláusula de gastos en 2015 y dijese que los efectos de esta nulidad pasan por una restitución «moderada» de las cantidades, se plantea al TJUE si estos efectos restitutorios son compatibles con la directiva europea sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con los consumidores.

Por otro lado, se preguntaba por la imposición al prestatario del abono del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), que la actual ley hipotecaria atribuye al prestatario, y si la declaración de nulidad por abusiva de estas cláusulas debe llevar aparejada la condena en costas.

 

Asimismo, se cuestionaba a Luxemburgo si la comisión de apertura supera automáticamente el control de transparencia o si, por el contrario, el profesional debe probar que ha proporcionado información previa y negociación individual de la misma, y se planteaba al TJUE si la declaración de nulidad de los gastos pueden seguir surtiendo efectos cuando se hacen novaciones o cancelaciones de la hipoteca.

En resumen ¿a quién corresponde pagar cada factura?

  • Factura de la NOTARÍA correspondiente a la Escritura de Préstamo Hipotecario. A medias entre el banco y el hipotecado.
  • Gastos de TASACIÓN de la vivienda. Al banco.
  • Factura del REGISTRO DE LA PROPIEDAD por la inscripción de la Hipoteca. Al Banco.
  • Gastos de GESTORÍA, siempre y cuando su intervención se haya impuesto por el banco. Al banco.

Se trata de las facturas que habitualmente se adjuntan a la hipoteca.

Deja una respuesta

Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos obligatorios están marcados con *

Este sitio web utiliza cookies para que usted tenga la mejor experiencia de usuario. Si continúa navegando está dando su consentimiento para la aceptación de las mencionadas cookies y la aceptación de nuestra política de cookies, pinche el enlace para mayor información.plugin cookies

ACEPTAR
Aviso de cookies