Alquilar bien…es nuestro derecho

El Gobierno ha puesto en marcha una página web específica sobre el mercado del alquiler. Bajo la batuta del Ministerio de Fomento, la herramienta online tiene un fin informativo sobre el arrendamiento de una casa y ya está disponible. Se denomina ‘Alquila bien, ¡es tu derecho!

Incluye las principales novedades legislativas en la materia, por ejemplo todos los cambios que introdujo el Real Decreto-Ley 7/2019 que se aprobó el pasado mes de marzo y recibió el visto bueno del Congreso en abril.

  1. Se ofrece más estabilidad y seguridad en el alquiler de vivienda
    • Se amplía la prórroga obligatoria de 3 a 5 años (o a 7 años, si el arrendador es persona jurídica). Durante los 5 años de prórroga obligatoria, el arrendador -persona física- sólo tendrá la potestad de recuperar la vivienda para sí o su familia si estaba expresamente recogido en el contrato en el momento de la firma.
    • Se amplía la prórroga tácita de 1 a 3 años y se aumenta a cuatro meses el periodo de preaviso por parte del arrendador y a dos meses para el arrendatario para el comienzo de la prórroga tácita.
  2. Se limitan las subidas anuales de la renta al incremento del IPC. Durante la vigencia de un mismo contrato no podrá incrementarse más del IPC la renta del alquiler, para todos los contratos de arrendamiento de vivienda. Se vuelve al mismo límite de la LAU de 1994, si bien, manteniéndose la libertad de pactos sobre el mecanismo de revisión.
  3. Para mejorar la transparencia, se establece la información mínima de los depósitos de fianza. Con objeto de facilitar el intercambio de información entre Administraciones, se establece el conjunto de datos que deberán solicitarse al depositar la fianza, para aquellas CCAA que hayan establecido la obligación del depósito (la gran mayoría). De esta forma, podrá avanzarse hacia estadísticas oficiales de la actividad del alquiler.
  4. Se crea el sistema de índices de referencia del precio del alquiler de vivienda. Se establece que en el plazo de ocho meses se desarrollará un sistema estatal de índices de referencia del precio del alquiler para mayor conocimiento del mercado, para la aplicación de políticas públicas de vivienda y para servir de soporte a posibles medidas de política fiscal. Además, las CCAA podrán elaborar sus propios índices para el ejercicio de sus competencias.

Si eres inquilino/a

  1. Más garantías en caso de venta de la vivienda arrendada. Se vuelve a dar efectos ante terceros a los contratos no inscritos en el Registro de la Propiedad. El comprador de la vivienda tiene que respetar el contrato de alquiler vigente, esté o no inscrito.
  2. Se limitan a dos meses de renta las garantías adicionales a la fianza que pueden exigirse al arrendatario en el momento de firmar el contrato. Anteriormente, el aval o depósito que se podía exigir no tenía límite de cuantía, por lo que podían darse prácticas abusivas.
  3. Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización, deberá asumirlos el arrendador si es persona jurídica, reduciéndose de esta forma las cargas económicas del inquilino al firmar el contrato de arrendamiento de vivienda con empresas o sociedades.
  4. Se elimina el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales del alquiler de vivienda habitual. Con objeto de reducir cargas tributarias, se introduce un nuevo supuesto de exención aplicable a la suscripción de contratos de arrendamiento de vivienda para uso habitual o permanente en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, con lo que, gracias a la nueva regulación, el inquilino ya no tendrá que pagar este impuesto.

Si eres propietario/a

  1. Se facilita que el afectado por un incumplimiento contractual en materia de alquiler pueda acudir al procedimiento de juicio verbal. Se permite así acudir al procedimiento de juicio verbal en caso de reclamaciones de cantidad que sean inferiores o iguales a 6.000 euros, que tiene menores costes económicos y es más ágil que el juicio ordinario.
  2. Se favorece la realización de mejoras en la vivienda durante el contrato. Si existe acuerdo entre las partes, pueden realizarse obras de mejora en la vivienda a cambio de un incremento en la renta, sin necesidad de reiniciar plazos de prórroga obligatoria o tácita (pero las obras tienen que ir más allá de las obligatorias de conservación, que debe asumir siempre el propietario).
  3. Mejora técnica de la exclusión de la vivienda de uso turístico en la Ley de Arrendamientos Urbanos. Se establece una remisión clara a la normativa turística que regula los pisos turísticos, que no están regulados por la LAU estatal, sino por la normativa sectorial autonómica que regula esta actividad atendiendo a las características y peculiaridades del sector turístico en cada región.
  4. Más posibilidades para las comunidades de propietarios ante el alquiler turístico. Se introduce la posibilidad de que por acuerdo de una mayoría de 3/5 de propietarios (actualmente, es por unanimidad) se pueda limitar o condicionar los pisos turísticos, estableciendo la posibilidad de acordar una mayor contribución de estos a los gastos generales (hasta un 20% más).
  5. Los ayuntamientos, mediante ordenanza fiscal, podrán bonificar hasta el 95 por ciento la cuota íntegra del impuesto para los bienes inmuebles (IBI) de uso residencial destinados a alquiler de vivienda con renta limitada por una norma jurídica.
  6. Se favorece la realización de obras de accesibilidad en las comunidades de propietarios. Se establece la ampliación de la dotación del fondo de reserva hasta el 10% (actualmente, es el 5%), y la inclusión entre los posibles destinos de este fondo, el de costear las obras de accesibilidad, estableciéndose un plazo de tres años para adaptarse a la nueva cuantía. Asimismo, su realización es obligatoria cuando estén financiadas en un 75% por ayudas públicas.

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